Social Icons

marți, 25 iunie 2013

Construcțiile de locuințe, după șase ani, din nou la prima bază

Numărul de locuințe terminate pe județe și medii în ultimii șase ani   După modelul american, acolo unde dezvoltatorii imobiliari reușiseră mai multe home run-uri, fiecare dintre acestea adăugând câte un zerou în plus la același tip de casă, părea că și la noi se pot naște câteva exemplare mai de soi care să constituie masa critică pentru rasa ce-și procura resursele necesare prosperității din construcția de imobile.
   Numai că la noi e întotdeauna altfel. La noi, cei ce se numeau dezvoltatori erau de cele mai multe ori niște simpli speculatori, cu două-trei scheme de stoarcere de bani de la bănci și clienții finali și, care, sub talazurile recesiunii au rămas goi, făr` de scheme și făr`de idei. Și tot la noi, spre deosebire de patria unchiului Sam, multe locuințe s-au construit în regie proprie cu tot ce presupune această situație : muncitori la negru, materiale diferite de la un etaj la altul, reguli de urbanism zero, estetică îndoielnică, siguranța construcțiilor precară, ce mai, reguli ca-n mahalalele din Mumbai. În mare această situație o regăseai și la cei mai mulți dezvoltatori a căror realizări erau apreciate de clienți cu-n amalgam de înjurături, la căderea tavanului pe mobila proaspăt achiziționată de la Ikea, asta dacă erau norocoși și se aflau la momentul respectiv în altă parte și nu sub tavan. Tot boom-ul imobiliar a ținut mai mult cu aproape un an decât în restul lumii pentru că naivii noștri concetățeni, chiar credeau basmele electorale ce vorbeau despre criză ca despre o ciumă ce ne ocolește din cauza Feților -  Frumoși de pe afișele electorale și-a centurii acestora, marca FMI.
   Scăderea numărului locuințelor finalizate a început în anul 2010, anul anterior fiind unul în care atât populația cât și dezvoltatorii mai credeau că pot păcăli criza, reușind astfel să se păcălească singuri. Abia în 2010 lumea a început să înțeleagă  că recesiunea stătea de mult la masă cu ei și ei o confundau cu pasul pe care-l faci înapoi pentru a-ți lua avânt, iar centura Fătului din poveștile electorale devenise laț sau mai rău, ștreang.
   Căderea cea mai dramatică a pieței imobiliare a avut loc în orașele și județele neafectate de fenomenele migraționiste. Zonele în care oamenii au ales străinătatea în detrimentul plaiurilor mioritice au avut o ajustare a pieței imobiliare și a numărului de locuințe terminate mai lentă și, prin urmare, mai puțin dureroasă. Aterizări dure ale pieței imobiliare între 2008 și 2011 au avut loc în județele: Sibiu (-64%), Arad (- 58%), Cluj (-56%), București (-43%), Ilfov (- 39%). În celelalte județe ajustările au avut cauze principale diminuarea veniturilor populației pe fondul scăderii transferurilor din străinătate și scăderile  înregistrate de veniturile generale ale populației în urma măsurilor de răsplată pentru împrumutul „centurii protectoare de recesiune”.

Procentele pe regiuni a locuințelor terminate între 2007 - 2012

      Tabloul locuințelor terminate în perioada 2007 - 2008 creionează starea apetitului românilor pentru construcții în contrapondere cu cea pentru dezvoltarea de business-uri. Aceasta nu înseamnă că moldovenii sunt mari făuritori de edificii și oltenii de afaceri. Totuși, la nivel empiric se observă o diferență între spiritul antreprenorial din unele regiuni mai dezvoltate, neafectate de fenomenul migrației, pe de o parte și, pe de altă parte, se face remarcată apetența celor plecați la muncă în străinătate pentru construcția de locuințe și mai puțin pentru înființarea de afaceri. În cazul afacerilor este imperios necesară prezența fizică pentru buna derulare a activității. Mai grav este când niciuna dintre cele două orientări nu se manifestă cum este cazul regiunii de sud - vest.

Numărul de locuințe date în folosință pe regiuni între 2007 - 2012
Împărțirea pe medii a locuințelor terminate în perioada 2007 - 2012
   Împărțirea locuințelor în funcție de mediu nu scoate în evidență discrepanțe semnificative între orașe și sate. Totuși trebuie clarificate câteva aspecte ce conduc la avansul mediului rural. Județele cu orașe mari, puternice din punct de vedere economic (Cluj, Timiș, Iași), au favorizat mediul rural în competiția cu cel urban ca urmare a lipsei acute de spațiu din orașe. O a doua categorie de județe este cea reprezentată de județele cu populație urbană majoritară dar fără un oraș municipiu mare, de primă importanță. În aceste județe (Arad, Bihor, Argeș, Alba, Maramureș, Sibiu) mediul urban are un avans față de cel rural, cauza fiind existența suficientă a spațiului pentru dezvoltare de locuințe. A treia categorie este reprezentată de județele cu o migrație puternică și cu populație rurală majoritară. Județele din Moldova intră în această categorie și contribuie la creșterea ponderii ruralului în materie de locuințe finalizate. A patra categorie este reprezentată de județele turistice și cu orașe municipii de dimensiuni mari. În această categorie intră Brașov, Constanța și Prahova. Construcțiile urbane predomină în aceste județe și din cauza celorlalte orașe din județ, stațiuni ce au cunoscut boom-ul imobiliar. Ultima categorie este reprezentată de cea în care distribuția rural/urban este aproape egală (Dolj, Gorj, Harghita, Teleorman). Cauzele acestei distribuții sunt diverse, ele putând ține de dezvoltarea județului, de migrație, de spațiul disponibil pentru construcții în mediul urban, etc.
   În cei șase ani s-a construit mult, de calitate îndoielnică și gusturi și mai îndoielnice și, ceea ce-i mai important de oricine. Românul, pe lângă poet, fin estet, cunoscător în ale fotbalului și alte atribute propriu atribuite la diverse ocazii, este un mare, mare cunoscător în ale construcțiilor. Dovezile acestui atribut al românilor atribuit doar de ei înșiși  stau Ana lui Manole folosită pe post de mortar, casele de chirpici căzute la inundații, „miile de kilometri de autostrăzi” din perioada post - decembristă  și, mai ales, locuința d-lui Becali, expresia cea mai înaltă a esteticii arhitecturii autohtone, curat exercițiu de măiestrie a combinării a geamurilor termopan cu marmura pentru a rezulta o asemănarea până la confuzie cu un cavou din cimitirele anilor `90. Din păcate după acest tipar s-a construit întregul cartier Pipera, parte integrantă al conceptului urbanistic neaoș, ce reunește deopotrivă Școala Americană, Dragonul Roșu și lipsa canalizării într-un oraș cu numele de Voluntari. 


Primele cinci județe după numărul de locuințe terminate între 2007-2012

   După Ilfov, al doilea județ în care s-a construit mult, a fost județul Cluj. Centrul urban Cluj - Napoca a reușit să atragă atenția dezvoltatorilor autohtoni, după zona capitalei mai întâi, și zona litoralului mai apoi, devenind al doilea centru de greutate al României în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare în anii premergători crizei. Atenția către Cluj s-a orientat mai târziu, prin anii 2005 - 2006 ca urmare a cererii de locuințe din partea populației, cerere ce a condus la o creștere accelerată a prețului care ajunsese la una din cele mai ridicate  valori din țară, surclasând capitala în ceea ce privește apartamentele vechi. După aterizarea forțată din ultimii ani, piața imobiliară locală pare a se stabiliza, trendul de scădere a locuințelor finalizate căpătând o pantă mai puțin accentuată.
   Județul Suceava este o fostă vedetă din anii 2004 - 2006  care în preajma crizei era angajat deja pe o pantă descendentă, marcată de unele pusee conjuncturale cum e cazul anului 2008. Caracteristic acestui județ este faptul că majoritatea locuințelor sunt realizate în regie proprie, în special din banii trimiși de cei plecați la muncă în străinătate.

Numărul locuințelor terminate per total și pe medii în județe în perioada 2007-2012

   Constanța este și el o fostă glorie a clasamentelor după numărul de locuințe finalizate, ritmul acestora înregistrând o scădere  încă din anul 2006, la fel ca în cazul județului Suceava. Cauzele scăderii  țin  de descoperirea populației a all - inclusive-ul practicat de celelalte țări balcanice. Această descoperire a condus la nașterea turismul de weekend ceea ce s-a reflectat printr-o diminuare semnificativă a veniturilor hotelierilor și deținătorilor de pensiuni locali și, în același timp, a determinat o temperare a apetitului pentru construcții de locuințe. 
   Capitala este ocupanta locului cinci, un loc modest dacă se are în vedere potențialul economic și mărimea populației, dar explicabil de cifrele deținute de județul Ilfov și de fenomenul de migrare către suburbii.
   Situația pieței imobiliare reflectată prin evoluția numărul de locuințe finalizate pune în evidență atât interdependențele cu piața mondială imobiliară prin scăderea apetitului dezvoltatorilor străini și  prin lipsa finanțării provenită de la bănci și fonduri de investiții în principal, pe de o parte, cât și specificul local caracterizat prin: așteptări ale dezvoltatorilor în obținerea randamente nerealiste, proiecte anapoda începute, în câmp gol, fără strop de infrastructură cu mare rabat în ceea ce privește calitatea și, de asemenea, preponderența proiectelor individuale cu neajunsurile exemplificate mai sus, mai ales după prăbușirea pieței imobiliare, pe de altă parte.


Niciun comentariu:

Trimiteți un comentariu

 
Blogger Templates